תקן 21 פינוי בינוי

מדריך פשוט להבנת הכדאיות הכלכלית

מהו בעצם תקן 21 בעסקת פינוי בינוי?

תקן 21 הוא כמו “מחשבון גדול” שממשלת ישראל קבעה, כדי לוודא שכל פרויקט פינוי-בינוי יהיה הגיוני כלכלית גם לדיירים וגם ליזם.
בעזרת התקן אפשר לדעת מראש האם הפרויקט רווחי, כמה יקבלו הדיירים ומה כדאי לשנות כדי שהפרויקט יצא לדרך.

איך מחשבים אם הפרויקט משתלם?

1. בשלב הראשון מחשבים כמה עולה להקים את הפרויקט

לפני הכל השמאי מתחיל מהוצאות הכי גדולות כגון:

• פינוי הדיירים – דמי שכירות לדירות חלופיות לאורך כל תקופת הבנייה.
• כמה עולה הריסה ובנייה מחדש כולל עלות השלד, הגמרים, חניונים, תשתיות ועוד.
• מה המיסים והיטלים – מס רכישה, היטלי השבחה, תשלומי רישוי והיתרי בנייה.
• ניהול ומימון – עלויות של צוות ניהול, אדריכלים, עורכי דין, ריבית על הלוואות ולפעמים גם ערבויות.

2. מה שווי הדירות החדשות?

לאחר שהפרויקט יסתיים, היזם ימכור חלק מהדירות החדשות בשוק החופשי. השמאי מעריך כמה דירות חדשות יהיו בפרויקט, מה המחיר למ"ר באזור ואילו שדרוגים מייקרים את הדירה (מרפסות, חניה, תשתיות חדשות).

3. מה הדיירים מקבלים בעסקה כזאת?

• דירה חדשה וגדולה יותר מזו שהייתה לו (בדרך כלל 25 מ"ר נוספים).
• מרפסת שמש, חניה ולעיתים מחסן.
• מימון מלא לשכירות בתקופת הבנייה, כדי שלא יישאר ללא קורת גג.
• בניין חדש עם מעליות, ממ"דים ותשתיות מודרניות.

4. איך מחשבים את הרווחיות בפרויקט פינוי בינוי?

כאן מגיע החלק הקריטי,  השמאי בודק האם אחרי כל ההוצאות ואחרי הפיצוי לדיירים, נשאר ליזם רווח של לפחות כ-20%-25% ואם הרווחיות נמוכה מדי, העירייה יכולה לאשר עוד קומות ודירות כדי להגדיל את הרווח או להקטין מעט את התמורות (נדיר שזה קורה) או להציע סיוע ממשלתי.

למה תקן 21  חשוב לדיירים?

כי החישוב הזה מבטיח שלא "ימכרו להם חלומות". אם אין רווחיות, הפרויקט עלול להיתקע באמצע.
תקן 21 נועד להבטיח שהיזם יוכל לסיים את העבודה והכי חשוב שאתם תקבלו את הדירה החדשה בזמן ובאיכות שהובטחה.

ומה עם הצד המשפטי?

• כל התמורות מופיעות בהסכמים שחותמים מול הדיירים, כולל לוחות זמנים, ערבויות ותמורה ברורה.
• חוות הדעת השמאית של תקן 21 מוגשת לרשות המקומית כחלק מתהליך האישור, כך שיש פיקוח ציבורי.
• הדיירים מקבלים ייעוץ משפטי מטעמם, כדי לוודא שכל מה שהובטח נרשם בחוזה.

שורה תחתונה…

תקן 21 הוא לא מסמך "יבש" אלא כלי שמבטיח שפרויקט הפינוי בינוי הוא באמת כדאי לכל הצדדים ובאמת מבטיח שהדיירים יקבלו דירות חדשות, היזם מרוויח והעיר תרוויח התחדשות עירונית אמיתית.
אם אתם דיירים בבניין שעומד לפני תהליך פינוי-בינוי מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין ושמאי המייצג אתכם, לקרוא את חוות הדעת והכי חשוב אתם חייבים להבין בדיוק מה אתם מקבלים.

רוצים לדעת עוד? חייגו – 03-5185888

קראו גם: עורך דין פינוי בינוי