עורך דין פינוי בינוי

תוכן עניינים

פינוי-בינוי – מה זה ואיך זה עובד

פינוי-בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו מפנים דיירים מבניינים ישנים (שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה, או זקוקים לשדרוג), הורסים את המבנים הקיימים ובונים במקומם מתחם מגורים חדש ומודרני עם תשתיות מעודכנות.

הפרויקט נערך במתחם שלם (לעיתים אף מתחם מרובה בניינים או שכונה) ומוביל לשינוי משמעותי באיכות החיים של הדיירים: במקום הדירה הישנה מתקבלת דירה חדשה, לרוב גדולה יותר ומצויידת בממ"ד, מרפסות, חניה, מעלית ושיפורים נוספים. המדינה מעודדת פרויקטים אלו בחקיקה ייעודית (חוק עידוד מיזמי פינוי-בינוי ומשפטים קשורים) ובמסגרתם מקבלים היזמים הטבות תכנוניות וכלכליות (זכויות בנייה נוספות, הטבות מס וכדומה) כדי להניע את התהליך ולהציע תמורה משופרת לדיירים.

מסלולים אפשריים לפינוי-בינוי

ישנן מספר דרכים להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי, בהתאם לגורם היוזם:

• מסלול יוזמה עירונית (מסלול הרשויות) – העירייה או המדינה מזהים מתחם מיושן ומכריזים עליו כמתאים לפינוי-בינוי. במסגרת זו העירייה מנהלת את התכנון (כולל הכנת תוכנית בניין-עיר חדשה) ואז יוצאת במכרז לבחירת יזם ובוחנת את ההצעות. היתרון: התהליך מנוהל בשיתוף הרשויות המקומיות, עם דגש על שדרוג התשתיות הציבוריות והשמירה על המרחב הקהילתי.
• מסלול יזמי פרטי (מסלול מיסוי) – יזם נדל"ן פרטי פונה לדיירים במתחם ומציע להם תוכנית לפינוי-בינוי. היזם אוסף את ההסכמות הראשוניות מבעלי הדירות, מכין תכנית בניין-עיר (תב"ע) למתחם ומגיש אותה לאישורים הרגולטוריים. היתרון: יוזמה מתבצעת במהירות יחסית כשהיזם מלווה את התהליך, אך הדרישה לסדרי מימון והסכמות גבוהים.
• יוזמת דיירים עצמאית – דיירי הבניין או השכונה מחליטים לקחת את היוזמה לידיים. הם מתאגדים (למשל בהקמת ועד או עמותה), מנסים לגייס יזם או שותפים, ופונים לרשות המקומית להכריז על המתחם לתכנון. במצב זה הדיירים מקבלים שליטה רבה יותר בתהליך, אך נדרשת פעילות יזומה ארוכת טווח (פגישות תיאום, ליווי משפטי ועסקי, שיתוף ציבור ועוד). עם זאת, ביוזמה עצמאית נוצרת לעיתים תחושת שייכות וקהילה חזקה, והדיירים חשים שהם שותפים מלאים בשדרוג סביבת המגורים שלהם.

בכל מסלול יש צורך בשליטה על תב"ע (תוכנית בניין עיר) תואמת, ברוב תהליכים דרושים חוק חקיקה מקומית או הכרה למתחם, וביניהם דרישות מינימום כמו קבלת הסכמת רוב הדיירים (כ-80%) למימוש הפרויקט. המשותף בשיטות השונות הוא שמדובר בפרויקט תכנון מורכב וארוך-טווח, והערבות להגשת תוכניות ואישורים מתבצעת בשיתוף העיריות והוועדות המחוזיות.

הבדל מהותי בין פינוי-בינוי לתמ"א 38

תמ"א 38 ופינוי-בינוי שניהם מסלולי התחדשות עירונית, אך שונים בהיקף ובתכולה של הפרויקט:

• תמ"א 38/1 – מסלול לחיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה. המבנה ממוקם על כנו, וחיזוקו נעשה באמצעות הוספת עמודים, קירות חיזוק ו/או הוספת קומות. התושבים נשארים בדירותיהם לאורך רוב העבודה.
• תמ"א 38/2 – מסלול של הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד. הבניין נהרס כולו והדיירים עוברים לדירות חלופיות לתקופת הבנייה. לאחר ההריסה נבנה בניין חדש באותו מגרש עם תמורות כגון קומות חדשות או שיפוצים. בדרך כלל מדובר בתוספת של 1–3 קומות חדשות על הבניין הקיים.
• פינוי-בינוי – מסלול רחב יותר שמתרחש במתחם שלם (לפחות 24 דירות קיימות) שכולל מספר בניינים או מתחם שכונתי. במקרים אלה הרשות המקומית או היזם מחדשים חלק גדול יותר של הסביבה – מסדרגים הרחובות, מרחיבים שטחים ציבוריים, מוסיפים מוסדות קהילתיים ועוד – בשונה מפרויקט תמ"א 38 של בניין בודד. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי מספר יחידות הדיור הכולל גדל בצורה משמעותית (תוך שימוש ב"מכפילים" של זכויות בנייה).

לסיכום, ההבדל המרכזי הוא שהיקף הפרויקט בפינוי-בינוי גדול הרבה יותר ומשפיע על שלמות המתחם (ולכן משפר בדרך כלל גם תשתיות סביבתיות לשכונה כולה), ואילו תמ"א 38/2 מוגבל לבניין בודד על המגרש. בנוסף, פינוי-בינוי דורש פינוי מוחלט של כל הדיירים והקמת מבנה חדש במקום, ולכן אורך שנים רבות וכולל ניהול מורכב מול הוועדות המקומיות.

יוזמת דיירים עצמאים – האם אפשר?

כן – גם דיירים לבדם יכולים ליזום פרויקט פינוי-בינוי. היזמות העצמאית דורשת ארגון פנימי של הדיירים ושיתוף פעולה הדוק בינהם: ראשית מומלץ לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגות מייצגת או ועד מדיירים שתנחה ותלווה את הפרויקט. בתום ההרכבה מייצגים, כדאי לדיירים לפנות לעורך דין מנוסה בתחום התחדשות עירונית, שישמש עבורם יועץ משפטי וילוו את ההליך.

בהמשך יכולים הדיירים לפנות לרשות המקומית ולבחון את אפשרות הכרזה על המתחם כמיועד לפינוי-בינוי. יש לוודא את אישורה של העירייה (או המשרד הממשלתי הרלוונטי) לתוכנית המוצעת, וכן לגייס יזם שיפעל על פי המסלול המיסויי (במידת הצורך) או לממן בעצמם תוכנית בנייה.

היתרון ביוזמה כזו הוא שליטה גבוהה יותר של הדיירים בתנאים (למשל חלוקה פנימית של הדירות החדשות) ובקו התכנון, וכן השקעה בחיזוק הקהילה וסביבת המחיה. יחד עם זאת, יש לזכור שההליך עדיין כפוף לתקנות ולנהלי התכנון הרשמיים, ולכן ליווי מקצועי קריטי להצלחתו

איך בוחרים עורך דין לפרויקט פינוי-בינוי?

בחירת עורך דין נכונה יכולה לקבוע את הצלחת הפרויקט. כשמחפשים עו"ד לפרויקט כזה חשוב לוודא שהוא בעל התמחות וניסיון בתחום המקרקעין ובהתחדשות עירונית, ובמיוחד בפרויקטים של פינוי-בינוי. יש לבדוק האם המשרד לו ניסיון בליווי פרויקטים דומים, והמלצות מגורמים שעבדו אתו בעבר (התושבים עצמם, נציגות הדיירים או עמותות רלוונטיות).

כמה קריטריונים חשובים בבחירת עו"ד פינוי-בינוי:

• מומחיות בנדל”ן והתחדשות עירונית: וודאו שהעו"ד מבין לעומק את חוקי הפינוי-בינוי ותמ"א 38, את תקנות התכנון והבנייה, ואת המנגנונים הממשלתיים הרלוונטיים.
• ניסיון מעשי בפרויקטים: חשוב שהעו"ד ליווה פרויקטים אחרים דומים – למשל במיקום שלכם (כמו פתח תקווה או המרכז) או בהיקף דומה. ניסיון מוכח מאפשר לו לזהות מוקדם נושאים רגישים ולנווט בהם.
• קשרים ובעלי מקצוע מומלצים: למשרד מנוסה יש קשרים עם מהנדסי תוכניות, אדריכלים, שמאים וברשויות המקומיות, מה שמזרז את תהליכי הוועדה.
• זמינות ונגישות: פרויקט פינוי-בינוי נמשך שנים, ויש צורך בקשר הדוק ומתמשך. בחרו עורך דין שיהיה זמין להתייעצות ושקוף בנוגע לשלב ההתקדמות בכל עת.
• אמינות ושקיפות מול הדיירים: העו"ד צריך לתווך בצורה בהירה בין כלל בעלי הזכויות, לפרסם בכל שלב את המידע ולשמור על מדיניות פתוחה. הוא זה שייצג את האינטרסים המשותפים של הדיירים, ולכן חשוב שהוא יזכה באמוןם ויראה מחויבות לשמירה על זכויותיהם.

לקראת בחירה מומלץ לערוך מספר פגישות ייעוץ קצרות עם מועמדים מובילים, לשאול על גישה לשיתוף הפעולה עם נציגות הדיירים ולברר את אופן חישוב שכר הטרחה (בדרך כלל שכר הטרחה משולם על ידי היזם במסגרת ההסכם, אך חשוב לוודא זאת מראש).

תפקיד עורך הדין בפרויקט פינוי-בינוי

עורך הדין המתמחה בפינוי-בינוי ממלא תפקיד מפתח לכל אורך הפרויקט. הוא מאבטח את זכויות הדיירים בשלב קריטי בו הם נכנסים להסכם מורכב עם היזם ומול הוועדות השונות. בין התפקידים המרכזיים של עורך הדין ניתן למנות:

• ייעוץ והגנה משפטית מקיפה: כבר משלב קבלת ההחלטה על התארגנות לפרויקט, עורך הדין מייעץ לדיירים לגבי כדאיות התוכנית, הדרישות החוקיות (כמו חתימות להסכמה של 80% מדיירי המתחם), והסיכונים האפשריים. הוא מוודא שכל הסכם שמוצג לדיירים מגן על זכויותיהם ומקדם את האינטרס שלהם.
• משא-ומתן עם היזם והקבלן: עורך הדין מנהל ומשתתף במשא-ומתן להסכם הפינוי-הבינוי מטעם הדיירים. הוא דואג שיקבעו בו ערובות לטובת הדיירים, התחייבויות ברורות של היזם לבניית הדירות החדשות, לוח זמנים ברור, והגנות מפני עיכובים (למשל פיצוי בגין עיכובים חריגים). מטרתו למקסם את התמורות לדיירים (גודל הדירות החדשות, מס' החניות, הקלה בתשלומי היטל והיטל השבחה וכו') במסגרת המגבלות התכנוניות והכלכליות.
• שמירה על האיזון בין הדיירים השונים: בתהליך נוצרות לעיתים קבוצות בעלות אינטרסים שונים (למשל דיירים בעלי דירות גדולות או קטנות, דיירים המשקיעים בנכס מול משכירים). עורך הדין מחייב את כולן להסכם אחיד והוגן. הוא מסייע לקביעת חלוקת התוספות החדשות (ממ"ד, מרפסות) באופן צודק, ומוודא שבעיות פנימיות של הדיירים (כמו דיירים שרוצים יותר קומות לעומת אחרים) לא יפגעו בקידום הפרויקט.
• התמודדות עם דיירים סרבנים: אחד האתגרים הגדולים הוא שכנוע רוב גדול של הדיירים. אם חלק מהדיירים מסרבים לשתף פעולה, עורך הדין הוא זה שמפעיל את המנגנונים החוקיים (למשל הגשת בקשות לפקח על הבתים המשותפים או פתיחת הליך בכפייה). הוא גם דואג שהסכם ההסכמה הראשוני יאפשר הליך משפטי לסילוק חסימת פרויקט של מעטים (ומצד שני שיגן על ההליך מול תביעות אפשריות).
• ייצוג בפני הרשויות והוועדות: עורך הדין מלווה את התהליך בכל הגופים המוסדיים – מהרשות המקומית ועד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ולמפקח על הבתים המשותפים. בכל אחת מהוועדות הללו הוא מציג את עמדת הדיירים ומוודא שקולם נשמע. הוא גם דואג להמשך תקף של היתר הבנייה לאחר קבלת ההחלטה.
• ניהול תשלומים והבטחות היזם: בליווי העו"ד נדרשים לרוב ערבויות ובטחונות מצד היזם (קבלות בנקיות, ביטוחים וכדומה), כדי להבטיח שאם יזום הפרויקט יכשל או יתעכב, תימנע פגיעה כלכלית בדיירים. העו"ד מוודא שהיזם מכניס מסמכים לאגרות העירייה ולרשומות מקרקעין, ושהוא ממשיך לעמוד בהתחייבויות מול רשויות המס (למשל מיסוי מקרקעין או היטלי השבחה).

בעצם, עורך הדין הוא המלווה המשפטי המרכזי שמוודא שהתהליך יבוצע לפי הספר, ושדיירי הבניין לא יישארו חשופים ללא סיוע כשהם חותמים על הסכם משמעותי וארוך טווח. כמי שעבר כבר עשרות פרויקטים דומים, עו״ד עידן שטרית רואה את התמונה המלאה ויודע לתת את הדגש הנכון בכל שלב – מהדרישה ל-80% חתימות ואישור בעירייה ועד לניסוח ההסכם הסופי והגשתו לאישור.

דוגמאות ממשיות לפרויקטים

עו״ד עידן שטרית וליווי המשרד הביאו להצלחת פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית. שלוש דוגמאות בולטות שבהם ליווה עו״ד שטרית את הדיירים הן:

• שרת 22, תל אביב (25 יח"ד) – פרויקט פינוי-בינוי במרכז תל אביב הכולל 25 דירות בבתים ותיקים. בשלב התכנון לווה עו״ד שטרית את הדיירים במשא ומתן מול היזם, ודאג שיקבלו תמורה מיטבית בעבור פינוי דירתם: דירות גדולות וחדשות שכוללות מרפסות וממ"דים, וכן דמי פינוי גבוהים לכיסוי ההוצאות במעבר. המשרד דאג גם לסדרי תשלום שקופים ולוחות זמנים ברורים, כך שלא נוצר עיכוב בהתקדמות הפרויקט לטובת דיירי הוועד.
• עזרא ונחמיה, פתח תקווה (132 יח"ד) – מתחם פינוי-בינוי רחב היקף הכולל מספר בניינים ישנים. עו״ד שטרית ייצג כאן מאות דיירים והוביל את התהליך מתחילתו: ניהול ישיבות ועד הבית, קבלת החלטות אחידות לכל דיירי המתחם, ובחירת היזם. בליוויו אושר מתווה בנייה חדש הכולל כ-132 דירות חדשות במקום הישנות, כך שכל דייר קיבל דירה חדשה גדולה ומשודרגת. השדרוג כלל גם תשתיות חדשות ברחובות הסמוכים ופיתוח שטחים ירוקים. עו״ד שטרית הבטיח שכל זכות של דייר תישמר – החל ממענק פינוי משמעותי ועד לפטור ממס שבח – ושמר על תקשורת רציפה עם התושבים עד לחתימה על טופס 4.
• פינס 15, פתח תקווה (30 יח"ד) – פרויקט פינוי-בינוי נוסף בעיר פתח תקווה, במסגרתו נהרסו כמה בניינים ישנים והוקמו במקומם 30 דירות חדשות. המשרד לווה באופן צמוד את תהליך רישוי התוכנית אצל הוועדות המקומיות, תוך דגש על שמירת צביונה של השכונה. לדיירים הובטח תמהיל דירות הוגן (ברוב הגדול דירות חדשות בגודל משופר, ממ"ד וחניה פרטית לכל דירה) וכן קבלת מענק פינוי גבוה על ידי העירייה. באמצעות מעורבותו של עו״ד שטרית בוצעו מו”מ חשוב מול הרשות המקומית והשלטון המרכזי, שבסופו של דבר הביאו להקלה נוספת בהיטל ההשבחה ולמענק פינוי משופר לדיירים.

בכל אחד מהפרויקטים הללו תרמה ליווי מקצועי צמוד של עו״ד שטרית לשיפור התמורה לדיירים ולסדר את ההליך באופן שייתן להם ביטחון מלא. הדיירים נהנו מייעוץ משפטי צמוד, ממקסום זכויותיהם וכמיהתם לדירה חדשה, ומביטחון שכל שלב בפרויקט מתנהל שקוף ומקצועי.

שאלות נפוצות

סיכום והצעד הבא – למה לבחור בעו"ד עידן שטרית?

עו״ד עידן שטרית מתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית עם למעלה מעשור ניסיון בליווי פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי בתל אביב, בפתח תקווה ובמרכז הארץ. במשרדה של עו״ד שטרית תוכלו לקבל ליווי מקצועי, אישי וזמין לאורך כל התהליך: החל משלב התכנון והחישוב הכלכלי של הפרויקט, ועד לקבלת המפתח בדירה החדשה. המשרד מתגאה בסטנדרטים משפטיים גבוהים, בזמינות מיידית למענה לשאלות הדיירים ובהובלת אסטרטגיה שמבטיחה שהפרויקט יוביל לתוצאה מיטבית עבורכם.

אתם, דיירי הבניין, עומדים בפני הזדמנות לשדרוג החיים שלכם – עורך הדין שלכם צריך להיות זה שימשוך בחוטים הנכונים ויגן על זכויותיכם. עו״ד שטרית ידע למקסם את התמורה שתגיע לכם (הגדלת דירות, פטורי מס, מענקי פינוי, מתן ממ"דים ועוד) ולפתור כל חסם משפטי שיתעורר בדרך. במשרדנו נלווה אתכם בכל שלב: נבטיח שנעמוד בכל תנאי החוק, נדאג לערבות לביטחון שלכם ונוודא שכל חלק בהסכם משרת רק את טובתכם.

מוזמנים לפנות אלינו לצורך בדיקת התאמה והתחלת התהליך. מלאו את טופס יצירת הקשר באתר או חייגו למשרדנו – וביחד נבחן האם הפרויקט שלכם מתאים לפינוי-בינוי, כיצד ניתן להתחיל אותו ומהן ההזדמנויות הצפויות לכם. הגיע הזמן להפוך את חלום הפרויקט שלכם למציאות, וביחד עם עו״ד עידן שטרית תעברו את התהליך בראש שקט ובביטחון מלא.