עורך דין התחדשות עירונית

תוכן עניינים

סוגי פרויקטים בהתחדשות עירונית

• פינוי-בינוי: במסלול זה נהרס מתחם מגורים שלם ומוקם במקומו מתחם חדש ומודרני. הפרויקט יכול לכלול עשרות יחידות דיור, והוא מתאים במיוחד לשכונות עם בניינים נמוכים וישן דרוש פינוי כללי. היתרונות: מתחדש כל המבנה, התשתיות מסביב מועדכנות (גינות, כבישים, מוסדות חינוך), והתמורה לדיירים גדולה (דירות מרווחות יותר, קומות נוספות). החסרונות: הליך ממושך ומורכב, דורש הסכמה של לפחות 66% מהדיירים (ומסוף התהליך – כולם), וצריך הכרזה של המדינה על המתחם.
  • מתאים ל: מתחמים שלמים עם עשרות יחידות (מינימום 24), שבנייניהם ישנים מאוד ואינם עומדים בתקן הרעידות.
  • יתרונות: הגדלת היצע הדיור באתר, חידוש סביבתי מלא, הטבות מס לדיירים.
  • חסרונות: זמן תכנון ארוך (10+ שנים בדרך כלל), צורך ברוב גבוה של הדיירים (66% לפתיחה, 100% להוצאה לפועל), סיכון התממשות עקב סרבנות אפשרית.
• תמ”א 38 (חיזוק מבנים): תוכנית ארצית למיגון מבנים נגד רעידות אדמה. מתחלקת לשני סוגים:
• תמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי): מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים עליו קומות קטנות (לרוב מפלס לגגות או מרפסות). הדיירים מקבלים שיפוץ יסודי והרחבת הדירות (לדוגמה הוספת ממ”ד ומעלית). היזם, בתמורה, מקבל זכויות בנייה על גבי הגג. דרישת רוב של 66% מאפשרת הוצאת התוכנית לפועל (ומניעת סרבנות באופן חוקי).
  • יתרונות: פרויקט יחידני קצר יחסית (תכנון ובנייה לבניין בודד, כ־2–3 שנים בממוצע), לא דורש שינוי תב”ע משמעותי. הדיירים נשארים בדירותיהם בתהליך (הם עוברים חלקית לשכור מרחבי המגורים עד סיום הבנייה), ומקבלים דירה משודרגת בתוספת שטחים.
  • חסרונות: היקף התמורה לדיירים מוגבל (הרחבה של קומת גג או הוספת מרפסות בלבד). נדרש רוב של 66% מהדיירים (עוברים הליכים משפטיים מול סרבנים לפי הליך צו בית משפט).
  • מתאים ל: בניינים מתאימים ברחובות צפופים, שם שדרוג חלקי מספק (לדוגמה תוספת קומת גג) ושמירה על מבנה קיים.
• תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): למעשה שילוב בין תמ”א ופינוי-בינוי בבניין אחד. במצב זה, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש על אותו מגרש. העסקה היא בין היזם לדיירים: הדיירים מעבירים את הזכויות על המגרש ליזם ומקבלים בתמורה דירה חדשה ומשופרת במגדל החדש. היתרון העיקרי של מסלול זה על פני פינוי-בינוי הוא שאין צורך לשנות את תכנית המתאר – הוועדה המקומית מאשרת את הפרויקט, מה שמקצר תהליכים. דרישת רוב של 66% גם כאן מאפשרת לכפות את הפרויקט.
  • יתרונות: מסלול מהיר יחסית של בנייה מחדש (2–4 שנים), הדיירים זוכים לדירות חדשות בגודל ובאיכות גבוהה. אין שינוי תב”ע כבד, וההתאמה תב”עיתית קלה יותר (פחות בירוקרטיה).
  • חסרונות: הפרויקט פחות גדול מאשר פינוי-בינוי (מתאים לבניין אחד בלבד), ותנאי התמורה נגזרים ממדיניות תמ”א (חסכוני יחסית לדיירים, אך עדיין כדאי לנהל מו”מ נכנס עם היזם).
  • מתאים ל: בניין יחיד גדול או אוסף משפחות בווילה משותפת, שרוצים הקמת בניין חדש במקומו.
• מתחמים מועדפים לדיור: תכניות ארציות שוקדות על תכנון מאקרו – אזורים עירוניים שהוכרזו בעלי עדיפות לאומית. הוועדה הארצית (ותמ”ל) מנהלת תהליכים לתכנן מתחמים אלה תוך קיצוץ זמנים משמעותי. זו יוזמה ממשלתית רחבת היקף שאינה תלויה בדיירים ספציפיים, והיא מיועדת להרחבת היצע הדיור בערים הגדולות. היתרון הוא קידום מהיר (עד 6 שנות תוקף למתחמים, ולוחות זמנים קצרים) והשקעה בתשתיות אזוריות. החיסרון הוא שהפרויקט הגדול נעשה ביוזמת הרשות, והדיירים מתאגדים כחלק ממתחם רחב יותר.

מכלול ההבדלים: פינוי-בינוי מתאים למתחמים שלמים ומביא חידוש מקיף (אך בקושי גבוה ובזמן רב).
תמ”א 38/1 מתאים לשדרוג מבנים קיימים במהירות ובפחות מאמץ תכנוני, ואילו תמ”א 38/2 הוא “פינוי-בינוי בפרויקט אחד” קצר יותר.

לסיכום, המסלולים השונים מאפשרים לבחור את הפתרון המתאים לפי גודל הפרויקט, סוג המבנים והיעדים שלכם: כל אחד מהם מציע ולו יתרון ייחודי של מיגון ובנייה חדשה, ואנו נדריך אתכם בבחירת הדרך הנכונה שלדיירי הבניין שלכם.

קידום פרויקט התחדשות עירונית

קידום פרויקט התחדשות עירונית יכול להיעשות בכמה מסלולים: ביוזמה פרטית של הדיירים (בדרך כלל באמצעות יזם ומשקיעים), ביוזמה של הרשות המקומית או ביוזמה ממשלתית. בבסיס כל המסלולים עומדת התאגדות של הדיירים – הקמת ועד בית או איגוד דיירים, המינוי של עורך דין ואדריכל מומחים ובחינה מקיפה של זכויות הבנייה הקיימות. שלבי ההתארגנות העיקריים הם:

1. התאגדות ובדיקת כדאיות: כינוס אספת דיירים והקמת ועד/נציגות. בשלב זה עורכי הדין והאדריכלים בודקים את התב”ע ואת היתרי הבנייה הקיימים, וכן את כושר הגג או המגרש להשבחה.
2. בחירת יזם וגיבוש הסכם עקרונות: לאחר שהבנתם מה מותר לבנות, פונים ליזמים רלוונטיים ומשווים הצעות. בעזרת היועצים המשפטיים והמקרקעין תנסחו הסכם עקרוני ראשוני שיקבע את התמורות לדיירים (גודל הדירות החדשות, חלוקת הזכויות, סדרי העדיפויות בדירות). חשוב לזכור שהסכם זה מחייב משפטית – לכן מומלץ לכלול בו את כל פירוט הנושאים, ולוודא שהוא נערך בליווי עורך דין מומחה.
3. קידום התוכנית ורגולציה: ההסכם עם היזם עובר שלבים בלשכת מהנדס העיר ובמוסדות התכנון (ועדה מקומית/מחוזית וכדומה). במקביל, דיירי הבניין יכולים להגיש התנגדויות או הערות לתוכנית ולהשתתף בישיבות הוועדות. בזאת תפקידו של עורך הדין – לייצג אתכם בהליכי התכנון, להסביר את זכויותיכם מול הוועדה ולנווט במערכת הביורוקרטית.
4. מימוש ותיאום בנייה: לאחר אישור התוכנית והחתימה הסופית עם היזם, מסייע עורך הדין לנטר העברות הבעלות על הקרקע, להסדיר את הוראות הדיירות (מתי עוברים לדירה חלופית במידת הצורך), ולוודא שהיזם מספק את ההבטחות (דירות גמישות, החזרי תשלומים, ערבויות בנייה, וכו’). עם כך, בשלב הבנייה בפועל מתחיל מחזור חדש של דיווחים ובקרה, והרווח המסחרי של היזם צריך להיות מאוזן מול התמורה שנקבעה לדיירים.

בכל אחד מהמסלולים, מעמד הדיירים הוא חזק: על פי חוק פינוי-בינוי נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים כדי לפתוח פרויקט, ולאחר מכן דייר מסרב עלול להיות מחויב בתשלום פיצויים לדיירים האחרים. גם בתמ”א 38 נדרש רוב של 66% כדי לקדם את הפרויקט, וגורמי התכנון יכולים להורות על צירוף סרבנים אם הושג הרוב.
במילים אחרות, ברגע שחל רוב מתקבל, אף אחד לא יכול לחסום את הפרויקט באופן בלתי סביר.
לצד זאת, החוק מקנה הטבות לדיירים: העסקאות כולן נחשבות עסקות מכר רגילות, אך הדיירים פטורים ממס שבח וממס רכישה על התמורות שיקבלו.

המשמעות היא שהדיירים יוצאים "הרוויחנים" – קיבלו דירות משופרות ללא מס על הרווחים שהשבחה זו יצרה. לאורך כל התהליך הדיירים רשאים להתייעץ עם עורך הדין, לשאול שאלות ולהצביע על החלטות מרכזיות (קבלת היזם, בחינת התמורה ועוד), כך שמעמדם נשמר וההחלטות מתקבלות ברוב קולות.

תפקיד עורך הדין בהתחדשות עירונית

עו”ד המתמחה בהתחדשות עירונית מלווה את הדיירים לכל אורך התהליך ומבטיח ששום פרט משפטי לא יוחמץ. תפקידיו העיקריים כוללים: עריכת הסכמים משפטיים ראשוניים מול היזם (Memorandum of Understanding) ובדיקת ההתחייבויות שם; ניהול משא ומתן עם היזמים כדי להגדיל את התמורה לדיירים (גודל הדירות, תוספות, ערבויות); ייעוץ אישי לכל דייר בסוגיות מיוחדות (בחירת דירה חלופית, זכאות מיוחדת לקשישים/נכים, מדיניות שכירות), תוך כדי שמירה קפדנית על זכויותיהם. העורך דין גם מתמודד מול דיירים סרבנים: לפי החוק הוא רשאי לדרוש מבית המשפט להוציא צו שכריח סרבנים לחתום או לנקוט בהליכים משפטיים נגדם. כמו כן, עורך הדין מייצג את הדיירים בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, כותב חוות דעת נגדיות במידת הצורך ומשתתף בישיבות התכנון כדי להסביר את האינטרסים של הדיירים.

דוגמאות נוספות לתפקידו: ליווי בבדיקת רקע היזם – כדי לוודא שישנו בכושר לממן את הפרויקט, להכין סט חומרים למשקיעי בנק ו/או עירייה, עריכת חוזי דיירות מפורטים (כולל ביטחונות), ופתרון סכסוכים פנימיים בין דיירים. כל זאת תוך שמירה על הצנעת מידע אישי והבטחת שקיפות מלאה מול הדיירים – כפי שמרכז הנדל”ן מציין, “עו”ד תמ”א 38 מטעם היזם עשוי להיות בניגוד עניינים שעלול לפגוע בזכויותיכם”. לכן חשוב שמשרדנו, בהובלת עו”ד עידן שטרית, ילווה אתכם מתחילתו: הייעוץ שלנו מתחיל כבר בשלב ההחלטה על פתיחת הפרויקט, ונמשך עד להבנת הסיכומים עם היזם וחתימה על כל ההסכמים. בהשקעה זאת, אנו מבטיחים לכם התמורה הטובה ביותר בסיכון הנמוך ביותר – מקסום גודל הדירות ותוספת שטחים במינימום סיכון משפטי.

פרויקטים לדוגמה

בפרויקט “שרת 22” בתל־אביב (25 דירות) ליווינו את הדיירים לאורך כל הדרך. בבניין ישן בן 6 קומות ביצענו חיזוק ותוספת של שתי קומות חדשות. המשרד ערך משא ומתן על הסכם התמורות כך שכל דייר קיבל דירה משודרגת עם ממ”ד נוסף וגודל מוגדל, וכן דאגנו להרחבה של המרחבים הציבוריים בבניין. במהלך העבודה הדיירים התגוררו זמנית בדירות חלופיות, ובסיומה שבהם לבניין החדש בעיצוב עדכני. הליווי המשפטי שהענקנו הבטיח ששיקוף הזכויות שלהם דייק בפני היזם, והוביל לכך שהדיירים “מכרו” את זכויותיהם בתקופה שבה נרשמה עליית ערך משמעותית – ונהנו בו זמנית מהטבות מיסוי מלאות.

בפרויקט “מתחם H יוספטל” (334 דירות בתל־אביב) ליווינו תהליך פינוי-בינוי רחב היקף. צוות המשרד גיבש לדיירים הסכם משותף ראשוני ואבטח את נכונות היזם לספק פתרונות דיור חלופי ולהרחיב הדירות. במקביל דאגנו לטיפול מסודר בסרבנים: ברגע שהושג רוב של 66% בפרויקט, פעלנו משפטית כדי לכפות את הסכמת החסרים, ובטיחותם של הדיירים לוותה בצו מניעה לחסימת הבית עד לאכלוס המבנה החדש. כתוצאה מהליווי הצמוד קיבלו הדיירים ב’מתחם H’ דירות חדשות גדולות וקומות תוספת שהגבירו את חייהם בכ־50% מהשטח המקורי, וכן תמורות נוספות (למשל חניה קבועה ודמי השבחה חלקי) בהשוואה להבטחה הראשונית. מעבר לכך, המשרד שלנו ניהל את הקשר מול העירייה ומשולם תמיכה נרחבת ברשויות כדי לשפר תשתיות – מה שהוסיף ערך מהותי לתמורה הכוללת של הדיירים.

בפרויקט “סוקולוב 29” בפתח־תקווה (95 דירות) נתקלנו בסוגיה מורכבת: חיזוק בניין ותוספת של בניין מגדל במקום חלק מהקיר במגרש. המשרד סייע בהגדרת החלוקה המפורטת של זכויות הבנייה לקומות החדשות והישן ובניסוח חוזה מפורט עם היזם. בזכות הליווי שלנו, דיירים רבים קיבלו זכויות נוספות לשימוש בבית הקיים (כגון מרפסת רצפה שנוספה בכל דירה), והושגו להם חסכונות משמעותיים (הטבות ממשלתיות לרכישת שירותי בנייה). נוסף לכך דאגנו לממש את אפשרות פדיון תוספות השבח לטובת הדיירים, כך שהחלק שלהם בעליית הערך נקבע במשרד מע”מ ולא הוטל עליהם היטל השבחה כלשהו. התוצאה: הדיירים מסוקולוב 29 זוכים למגדל חדש במיקום המבוקש ובתנאים ממשתלמים הרבה יותר מאלו שהיו מצפים, תוך שכל הסיכונים המשפטיים מטופלים בידינו באופן מלא.

שאלות ותשובות

לסיכום

התחדשות עירונית היא מהלך ייחודי שחייב ליווי משפטי מקצועי מההתחלה ועד הסוף. משרד עו”ד עידן שטרית מוביל שנים רבות את תחום המקרקעין וההתחדשות העירונית בפתח-תקווה ותל-אביב ושאר ערי המרכז.
אנו משקיעים בבניית אמון אישי עם כל דייר ודייר ומספקים ליווי גלובלי (משלב הגדרה ועד קבלת דירה חדשה) עם דגש בלתי מתפשר על זכויותיכם המשפטיות ועל התמורה הכלכלית הטובה ביותר לכם.

לקוחותינו מעידים שאנו שומרים על שקיפות מלאה, מונעים סיכונים עוד בשלב המו”מ מול היזם ופועלים ביד רכה מול כל הממסד התכנוני. היום, כששוק הדיור כל כך לחוץ וליזמים רבים מציעים הצעות מפתות, חשוב לבחור עורך דין הבקיא בכל ההיבטים הטכניים של התחדשות עירונית – מו”מ על דמי השבחה ועד זכויות יוצרים לבנייה אלטרנטיבית.

אז למה להתמהמה? פנו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני ונדע מיד אם פרויקט התחדשות בעירכם אפשרי. הצוות שלנו יבדוק יחד אתכם את זכויות הבנייה, יקיים חישוב השקעה-תמורה מפורט, ואנו נתחיל את התהליך יחד – כדי שכבר בקרוב תקבלו את התוספת המרחבית והאיכותית שמגיע לכם בביתכם.