איך להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
כל הדרכים החוקיות שיעזרו לכם לחסוך
מס רכישה הוא מהתשלומים הגדולים והמשמעותיים שמלווים רכישת נכס בישראל – ובמיוחד כשמדובר בדירה שנייה. במאמר הבא נסביר בפירוט מהו מס רכישה, איך ניתן להפחית או להימנע ממנו, ונציג את כל הדרכים החוקיות שיחסכו לכם עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם כל מי שרוכש זכויות במקרקעין בישראל – בין אם זו דירה, מגרש או נכס אחר. המס מחושב כאחוז משווי הנכס ונגבה על ידי רשות המיסים בעת הרכישה.
מה הן מדרגות מס רכישה?
- דירה יחידה – פטור מלא עד תקרה מסוימת ומדרגות מס מופחתות מעבר לכך.
- דירה שנייה ומעלה – שיעור המס מתחיל מ-8% מהשקל הראשון.
החוק נועד לווסת את שוק הנדל"ן, לצמצם רכישות ספקולטיביות ולעודד רכישת דירות למגורים ולא להשקעה.
לדוגמה (נכון לשנת 2024)
- רוכש דירה יחידה יהנה מפטור עד לסכום של כ-1.98 מיליון ש"ח.
- רוכש דירה שנייה ישלם מס בשיעור של 8% מהשקל הראשון, ועד 10% על סכומים גבוהים במיוחד.
מה הן הדרכים החוקיות להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
סקרנו עבורכם 6 דרכים.
1. מכירת הדירה הראשונה תוך פרק זמן קבוע
אם רכשתם דירה נוספת אך בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת, החוק מאפשר לכם לשלם מס רכישה מופחת כאילו אתם רוכשים דירה יחידה.
תנאי ההטבה
- מכירת הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
לדוגמה
רכשתם דירה ב-2 מיליון ש"ח ויש לכם דירה נוספת. אם תמכרו את הדירה הקיימת בתוך התקופה הקבועה, תחויבו במס רכישה נמוך משמעותית.
לא עמדתם בתנאי? תידרשו להשלים את המס כאילו רכשתם דירה שנייה – תשלום שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים.
2. חלוקת רכישה בין בני זוג
בני זוג יכולים לנצל אפשרות חוקית לרישום הדירה הנוספת על שם בן הזוג שאינו מחזיק בדירה אחרת. כך, הרוכש ייחשב לבעל דירה יחידה וייהנה ממדרגות מס מופחתות.
שימו לב!!!
החוק בוחן את התא המשפחתי כיחידה אחת. לכן, רק במקרים שבהם בני הזוג מנהלים משקי בית נפרדים, אפשר יהיה להנות מההטבה. יש לוודא מול עורך דין מומחה האם המקרה שלכם עומד בקריטריונים.
3. רכישת הדירה על שם ילד בגיר
הורים יכולים לרשום דירה שנייה על שם ילד מעל גיל 18 שאינו מחזיק בנכס. בכך, הדירה תיחשב כדירה יחידה עבורו.
מה חשוב לדעת?
- הבעלות תהיה של הילד בלבד.
- עלולות להיות לכך השלכות עתידיות: מס שבח במכירה, בעיות רישום ועוד.
- הרשות תבחן אם מדובר בהסתרת בעלות.
הטיפ שלנו – יש לפעול בזהירות ובתיאום עם עורך דין מקרקעין (אני זמין עבורכם!)
4. רכישת דירה דרך חברה בע"מ
אפשרות נוספת היא לרכוש את הדירה דרך חברה בע"מ. במקרה כזה, הדירה לא תירשם על שם אדם פרטי אלא על שם החברה.
מה חשוב לכם לדעת לפני שאתם חושבים לעשות את זה?
- אין הקלות במס רכישה לחברות – התשלום הוא 8% מהשקל הראשון.
- קיים מס חברות נוסף (23%) ומס דיבידנד.
- מבנה כזה מתאים בעיקר למשקיעים שמחזיקים מספר נכסים לצרכי עסק.
5. זכאות להקלות במס רכישה
קבוצות אוכלוסייה מסוימות זכאיות להקלות במס רכישה גם ברכישת דירה שנייה:
- נכים ועיוורים – מס רכישה של 0.5% עד תקרה.
- נפגעי פעולות איבה – הטבות במס.
- עולים חדשים – הקלה במס רכישה למשך 7 שנים.
- חיילים משוחררים ובני שירות לאומי – זכאים להקלות מסוימות.
6. העברת דירה ללא תמורה (במתנה)
ניתן להעביר דירה לקרוב מדרגה ראשונה ללא תמורה, ולשלם מס רכישה בשיעור שליש מהשיעור הרגיל – כלומר כ-2.67%.
תנאים והגבלות:
- ההעברה מתבצעת בין קרובי משפחה מדרגה ראשונה בלבד.
- חלה תקופת צינון של 3 שנים בה לא ניתן למכור את הדירה כהגדרת "דירה יחידה".
- בעת מכירת דירה, מס שבח מחושב לפי מחיר רכישת הדירה המקורי.
מסקנות…
כך תחסכו עשרות אלפי שקלים כחוק
שוק הנדל"ן בישראל מורכב ויקר, ומס הרכישה הוא מהעלויות הכבדות ביותר ברכישת נכס, במיוחד דירה שנייה. החדשות הטובות הן שקיימות דרכים רבות להקטין או לבטל את המס – כולן חוקיות ומבוססות על תקנות רשות המיסים.
תכנון נכון של העסקה, ייעוץ משפטי מקצועי והיכרות עם האפשרויות המפורטות במאמר, יכולים לחסוך לכם עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
צריכים ייעוץ משפטי מקצועי מותאם אישית?
אם אתם מתכננים לרכוש דירה שנייה ורוצים לבדוק איך אפשר להוזיל את מס הרכישה – צרו קשר .
ההבדל בין תכנון נכון לאי-היכרות עם הכללים עשוי להיות שווה הרבה מאוד כסף.
