חוק ההסדרים פינוי בינוי, מה אומר החוק?
חוק פינוי ובינוי מסדיר את התהליכים המשפטיים, כלכליים והתכנוניים הנדרשים לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי, תוך הגדרת זכויות וחובות של הדיירים, היזמים והקבלנים המעורבים.
השפעת החוק על הדיירים, היזם והקבלן
- דיירים – החוק מעניק לדיירים זכויות והגנות, כגון קבלת דירה חדשה בתמורה לדירה הישנה, מימון מגורים חלופיים במהלך תקופת הבנייה והבטחת ערבויות להשלמת הפרויקט.
בנוסף, החוק קובע כי דיירים קשישים זכאים לתמורות מיוחדות, כמו אפשרות לקבלת שתי דירות קטנות או תמורה כספית מהוונת. - יזם – החוק מגדיר את חובות היזם, כולל הצגת הצעה מפורטת לדיירים, קיום כינוסי הסברה והעמדת ערבויות להבטחת התחייבויותיו.
החוק גם מקנה ליזם כלים משפטיים להתמודד עם דיירים סרבנים ללא סיבה סבירה להשתתף בפרויקט. - קבלן – הקבלן אחראי לביצוע עבודות הבנייה בהתאם להסכם עם היזם ולמפרט הטכני שנקבע. החוק מחייב את הקבלן לעמוד בתקני הבנייה והבטיחות, ולהשלים את הפרויקט במועדים שנקבעו.
איזה הגנה מעניק החוק לדיירים?
- תמורה הולמת – החוק מבטיח לדיירים קבלת דירה חדשה בשווי ובגודל העולה על דירתם הישנה, כולל תוספות כמו ממ"ד ומרפסת.
- מגורים חלופיים – במהלך תקופת הבנייה, היזם מחויב לספק לדיירים מגורים חלופיים או לשלם עבור שכר דירה, כולל מימון הובלת תכולת הדירה.
- ערבויות ובטחונות – היזם נדרש להעמיד ערבויות בנקאיות להבטחת השלמת הפרויקט ומסירת הדירות החדשות לדיירים.
- הגנה מפני דיירים סרבנים – החוק מאפשר לדיירים לפנות לבית המשפט במקרה של סירוב בלתי סביר מצד דיירים אחרים, ובמקרים מסוימים לכפות את ביצוע הפרויקט.
- זכויות קשישים – החוק מעניק לקשישים אפשרויות תמורה מיוחדות, כגון קבלת שתי דירות קטנות, תמורה כספית מהוונת, או מעבר לדיור מוגן, בהתאם לגילם ולמשך מגוריהם בדירה.
באמצעות הוראות אלו, החוק מבקש לאזן בין הצורך בקידום התחדשות עירונית לבין ההגנה על זכויות הדיירים, תוך יצירת מסגרת משפטית המאפשרת את מימוש פרויקטים בצורה הוגנת ומוסדרת.
חוק פינוי בינוי בישראל נחשב לאחד הוותיקים בספר החוקים הישראלי.
הוא נחקק לראשונה בשנת 1965, כאשר תכליתו המקורית נועדה להוביל מגמה של שיקום שכונות ותיקות תוך מטרה מוצהרת לאפשר את התחדשות המרחב האורבני, הן במרכז הארץ והן בפריפריה.
חוק פינוי בינוי מאז ועד היום
מאז ועד היום עבר החוק, כמו גם ענף הנדל"ן בישראל, כברת דרך ארוכה.
למשוואה התווספו חברות בניה, יזמים וקבלנים ומנגד מחזיקי הזכויות בקרקע ודיירים המעוניינים לשפר את איכות המגורים שלהם לאין ערוך.
אשתקד אושר בכנסת חוק ההסדרים המתייחס לשנות התקציב 2023 ו-2024.
הוא הוליד עימו שורה של תיקונים בנושאי התחדשות עירונית, ובכללם התייחסות להיבטי מיסוי ורגולציה המיוחסים אליהם.
במסגרת החוק שנכנס לתוקף בחודש נובמבר 2023, המשמעות העיקרית ביחס להליכי התחדשות עירונית מתבטאת בהסרת חסמים משמעותית עבור יזמים וקבלנים הלוקחים חלק בעסקאות פינוי בינוי.
בין השינויים הבולטים שהגדיר המחוקק, ראוי לציין ראשית את הפחתת הרוב הדרוש בתמ"א 38/2, כאשר במקום רוב של 80 אחוזים שנדרש עד לאותו מועד, כעת יכול היזם/קבלן לאפשר את התקדמות מתווה הפרויקט גם ברוב של שני שלישים מסך המחזיקים בחזקה על הנכס או הקרקע (66 אחוזים).
אין ספק כי תיקון זה מהווה שובר שוויון של ממש בהליכי פינוי בינוי, הודות לאפשרות לתבוע דיירים סרבנים אשר מעכבים אפשרות להתחדשות עירונית ללא כל סיבה מוצדקת.
עוד נקבע כחלק משינוי החקיקה כי מכירת זכויות בין יזמים תיחשב כעסקת מקרקעין לכל דבר ותוגדר כאירוע מס. אלו יחויבו בתשלום מס רכישה בהתאם לשווי המקרקעין בניכוי ההתחייבויות.
משרד עורכי הדין עידן שטרית ושות' גאה ללוות מזה שנים את ענף הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. עם ניסיון של 13 שנים, במהלכן ליווה המשרד פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, זכו לקוחותיו למענה משפטי מקצועי מקצה קצה.
צוות המשרד בראשות עו"ד עידן שטרית מציג שליטה ללא עוררין ברזי החקיקה המסחרית בענף הנדל"ן, בשילוב עם זמינות מלאה ומענה איכותי ללא דופי.
קראו בהרחבה על עורך דין התחדשות עירונית
